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토지수용보상전담센터

매도청구는 재건축사업조합이 현금청산자에게 부동산의 값을 받고 그 소유권을 넘겨달라는 청구를 의미한다. 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용되지 않으므로 현금청산자의 부동산을 강제수용할 수는 없다. 그 대신 매도청구를 통해 현금청산절차를 진행하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 매도청구의 절차, 방법 등에 대해 자세한 규정을 두고 있다.

먼저 매도청구절차를 살펴보면 재건축사업조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 현금청산자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다(제64조제1항). 위 촉구 절차는 강제적인 매도청구 진행에 앞서 마련한 협의의 절차로 평가할 수 있다. 이에 대해 현금청산자는 2개월 이내에 회답을 하여야 한다(같은 조 제2항). 만약, 회답하지 않은 경우 현금청산자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(같은 조 제3항). 이후 재건축사업조합은 그 기간이 만료된 때로부터 2개월 이내에 매도청구 소송을 제기함으로써 현금청산절차를 진행할 수 있다(같은 조 제4항).

매도청구 절차는 현금청산자의 재산권에 큰 영향을 미치는 만큼 엄격하게 해석하여야 한다. 판례도 매도청구권을 행사 기간 내 행사하지 않으면 그 효력이 상실된다고 판시한 바 있다. 결국 매도청구절차가 도시정비법령에 위반될 경우 현금청산절차는 상당한 차질을 빚게 되므로 재건축사업조합으로서는 만전을 기할 필요가 있다.

반대로 매도청구가 위 도시정비법 규정에 부합하는 이상, 현금청산자는 매도청구 의사를 거절할 수 없다. 이 경우 남은 문제는 ‘부동산 값을 얼마로 볼 것인가’이다. 그런데 파는 자(현금청산자)는 그 값이 높으면 높을수록 이익이고, 사는 자(재건축사업조합)는 낮으면 낮을수록 이익이기 때문에 합의가 쉽지 않다.

그래서 매도청구 소송에서는 감정평가 절차로 위 부동산 값을 객관적 중립적으로 결정한다. 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하므로(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결 등 참조), 법원에서 지정한 감정평가사가 부동산 가격에 대한 의견을 회신하면 법원은 그 가격을 시가로 판단하는 것이 일반적이다.

법원감정에서는 토지와 구분소유권의 경우 부동산 중개업소를 통하여 형성된 부동산의 실제 거래가격을 비교하는 방법으로 시가를 평가하고, 건물의 경우 재조달원가에서 감가수정을 하는 원가법을 적용하여 시가를 평가하게 된다.

아울러 매도청구에서 시가는 재개발사업에서의 손실보상금과 기본 개념부터 다르다는 점도 알아둘 필요가 있다. 손실보상금에는 개발이익이 배제되어야 하지만 매도청구에서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다(대법원 1996.1.23. 선고 95다38172 판결 등 참조). 이론적으로는 개발이익이 포함된 시가여서 우리가 흔히 생각하는 시가와 비슷하지만 기준시점이 현재가 아닌 과거여서 가격수준이 낮은 경우도 많이 있다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)